.

Chuyên Gia Chỉ Cách Thẩm Định Giá Nhà Đất Để Tránh Rủi Ro Khi Đầu Tư

Cách thẩm định giá nhà đất đến từ các chuyên gia sẽ giúp bạn có thêm nhiều thông tin hữu ích hơn trong việc xác định giá nhà cùng với việc phân biệt được định giá và thẩm định giá.

Phân biệt định giá và thẩm định giá

Định giá là gì?

  • Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
  • Định giá là việc chủ sở hữu quy định giá mua, giá bán tài sản, bất động sản.
  • Định giá của chủ sở hữu không mang tính pháp lệnh. Nếu các mức giá đã quy định phù hợp với thị trường thì được thị trường chấp nhận; nếu không phù hợp thì cần phải điều chỉnh.
  • Trình tự định giá đa dạng do chủ sở hữu chọn lựa quy định.
  • Định giá được thực hiện bởi chủ sở hữu tài sản.

Thẩm định giá là gì?

  • Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định.
  • Thẩm định giá là số tiền ước tính về giá trị của tài sản và chỉ mang tính tư vấn, thông thường dựa trên cơ sở giá thị trường.
  • Kết quả thẩm định giá được sử dụng vào mục đích đã ghi trong hợp đồng: tính thuế, cho thuê, chuyển nhượng…
  • Trình tự thẩm dịnh giá thường phải qua những khâu nhất định.
  • Thẩm định giá được thực hiện bởi các tổ chức chuyên nghiệp, là các doanh nghiệp thẩm định giá.

>>>Xem thêm: 9 Bước Trong Quy Trình Mua Nhà Nhất Định Không Được Quên

Định giá nhà đất là gì?

Định giá nhà đất giúp xác định giá của bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định rõ ràng. Định giá đất đai hiện nay được phân chia thành định giá đất nhà nước và thẩm định giá đất theo thị trường dành cho các nhà đầu tư, mua bán chuyển nhượng đất tính theo giá thị trường.

Phụ thuộc vào việc xác định giá đất theo quy định của nhà nước hay phục vụ mục đích đầu tư chuyển nhượng mà ý nghĩa của hoạt động thẩm định giá đất sẽ khác nhau.

Ý nghĩa xác định giá đất theo thị trường

Định giá bất động sản là chủ sở hữu quy định giá mua, giá bán tài sản, bất động sản và không mang tính bắt buộc tuân thủ theo các quy định của pháp luật nào. Mức giá này sẽ do chủ sở hữu đưa ra nếu phù hợp với thị trường thì chính khách hàng sẽ chấp nhận giá đó và ngược lại nếu giá không phù hợp khiến người bán không thể bán được thì chắc chắn bản thân chủ sở hữu sẽ phải tự sở hữu.

Hiện nay, định giá đất nhà nước quy định sẽ có mức giá thấp hơn nên trong giao dịch thị trường sẽ ít có trường hợp thỏa thuận mua bán theo định giá đất theo quy định của nhà nước. Nhìn chung, ý nghĩa của việc định giá đất theo thị trường đó là phương pháp nhận định mức giá bất động sản thích hợp với thị trường mà người bán và người mua có lợi.

  • Người bán tự định giá nhà đất để làm sao có thể bán được và có giá tốt nhất. Và về người có quyền quyết định về giá nhà đất khi giao dịch đương nhiên chính là chủ sở hữu tài sản.
  • Với người mua sẽ định giá để làm sao mua được nhà, đất ở giá rẻ, tránh mua cao khi so sánh giá đất tại khu vực và thời điểm đó.

cách thẩm định giá nhà đất

==> Click xem ngay bài viết bán đất nguyễn tri phương đà nẵng bạn sẽ hiểu vì sao dự án này lại HOT đến vậy!

Ý nghĩa xác định giá đất nhà nước quy định

Đối với việc định giá đất theo quy định của nhà nước thì không có ý nghĩa nhiều đối với các giao dịch hợp đồng mua bán nhà đất trên thị trường tự do. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là không cần định giá đất vì quy định bảng giá đất của Nhà nước sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp:

Thứ nhất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi: công nhận QSDĐ và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Thứ hai, làm căn cứ tính thuế sử dụng đất

Thứ ba, làm căn cứ tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

Thứ tư, căn cứ tính tiền xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai;

Thứ năm, tính tiền đền bù, bồi thường khi thu hồi, nhà nước gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai như (định giá đất rừng sản xuất, định giá đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất ao…)

Thứ sáu, căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước nếu đất được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp chứng nhận QSDĐ hay thẩm định giá đất thuê trả tiền một lần, định giá đất thuê trả tiền hàng năm hay xác định giá đất cho thuê 50 năm…

Như vậy, xét về ý nghĩa thì cách tính giá bất động sản sẽ khác nhau tùy theo mục đích thẩm định giá để mua bán tự do hay tính toán đến nghĩa vụ và quyền lợi của sở hữu nhà, được công nhận quyền sử dụng đất ở.

Ngày nay, hầu như gia đình nào cũng có những loại giấy tờ quan trọng như sổ đỏ, giấy khai sinh, hay các loại chứng từ nào đó. Với thời buổi hỏa hoạn diễn ra phổ biến như hiện nay thì cất giữ những loại giấy tờ này trong két sắt là một giải pháp tuyệt vời nhất. Khi không may gặp hỏa hoạn thì những chiếc két sắt sẽ giúp cho tài sản cũng như những giấy tờ quan trọng của bạn không bị cháy. Nếu bạn đang quan tâm về két sắt thì hãy xem ngay các sản phẩm két sắt tại Két Sắt Toàn Cầu để xem những mẫu két sắt chất lượng nhất.

Các cách thẩm định giá nhà đất

Cách xác định giá đất nhà nước quy định

Giá đất nhà nước được quy định dựa trên việc xác lập khung giá đất, giá đất giáp ranh giữa các địa phương cùng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW để đảm bảo việc tính giá đúng các nguyên tắc, phương pháp theo quy định.

Cách xác định giá đất ở, đất rừng… để làm căn cứ thực hiện các nghĩa vụ đóng nộp tiền sử dụng đất… hay tính giá đất bồi thường, đền bù khi thu hồi đất hay nhà nước gây thiệt hại đến quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất hợp pháp.

Định giá đất phải đảm bảo những nguyên tắc nào?

Có 4 nguyên tắc định giá đất nhà nước cần phải tuân thủ đó là:

  • Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
  • Theo thời hạn sử dụng đất;
  • Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

Do vậy, việc thực hiện đúng các nguyên tắc trên sẽ đảm bảo cùng một thời điểm định giá thì các loại đất nền phân lô dự án BT, liền kề… có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời… như nhau thì giá đất sẽ tương tự nhau. Nhưng nếu cùng thời điểm nhưng các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau như đất, ở, đất ao, đất vườn, nuôi trồng thủy sản, rừng… thì sẽ được định mức giá khác nhau.

Phương pháp định giá đất quy định Nhà nước

Cách định giá đính theo quy định của Nhà nước hiện nay theo quy định tại Điều 113 Luật đất đai 2013 thì: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”

Đồng thời, bảng giá đất cụ thể sẽ do UBND cấp tỉnh xây dựng trình HĐND tỉnh thông qua bảng giá trước khi ban hành định kỳ 5 năm 1 lần vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Mặt khách nếu trong thời gian thực hiện bảng giá đất mà UBND quyết định mà chính phủ có điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất trên thị trường có biến động thì UBND tỉnh điều chỉnh bảng giá đất đã ban hành cho phù hợp với thị trường.

Như vậy về cách định giá đất ở… tại Việt Nam (vn) sẽ gồm có sự tham gia của Chính Phủ xác định khung giá đất và UBND cấp tỉnh định bảng giá đất cụ thể. Nhưng để có được bảng giá đất cụ thể thì UBND cấp tình sẽ phải trình dự thảo đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, nếu có sự chênh lệch của giá đất giáp ranh giữa các tỉnh và thành phố trực thuộc TW thì sẽ báo cáo đến Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Đối với người sở hữu nhà ở, được công nhận quyền sử dụng đất, giao và cho thuê đất có thể tính nghĩa vụ với nhà nước hay tính tiền đền bù bồi thường theo bảng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương ban hành còn hiệu lực tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.

Ví dụ: xác định giá nhà đất TPHCM (sài gòn), Hà Nội, Khánh Hòa, Bình Dương, Đà Nẵng, Hải Phòng, Thành phố Nam Định… mỗi tỉnh, thành phố sẽ khác nhau, tùy theo quyết định của UBND tỉnh, thành phố đó.

Cách tính giá đất, định giá nhà theo quy định của Nhà nước

Cách tính định giá đất

Xác định loại đất được ghi trong giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cụ thể và đối chiếu với bảng giá đất cụ thể của UBND tỉnh ban hành để xác định được loại đất đó có giá bao nhiêu/m2.

Bảng giá đất sẽ quy định chi tiết định giá: đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng phòng hộ, đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất khu dân cư nông thôn, đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư.

Bạn có thể tìm kiếm chính xác bảng giá đất áp dụng cho đất nhà mình bằng cách tìm kiếm dựa trên đơn vị hành chính nhỏ nhất: tên đường, phố, thôn, xóm ở vị trí đất của bạn ngay trên bảng giá đất.

Nếu trên điện thoại bạn cũng có thể dùng chức năng tìm kiếm của phần mềm đọc file để tra cứu cũng cho ra kết quả tương tự.

Sau khi xác định được đất thuộc vị trí 1, 2, 3, 4….

  • Vị trí 1: thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường, phố (thường gọi đất mặt đường, nhà mặt phố)
  • Vị trí 2: thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên.
  • Vị trí 3: thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2m đến dưới 3,5 m.
  • Vị trí 4: thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2m.

Lúc này bạn sẽ có thể đối chiếu được giá trị đất cụ thể tại vị trí đất bạn sở hữu là bao nhiêu tiền 1/m2. tiếp đó để biết bạn sẽ đóng thuế, lệ phí bao nhiêu thì nhân (x) với tỉ lệ các loại phí (tiền sử dụng đất, thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…) theo quy định.

Cách định giá nhà

Đối với việc định giá bất động sản là nhà thì sẽ tính theo công thức định giá nhà đất như sau:

Tổng giá trị nhà = Giá nhà x Diện tích sàn sử dụng x Tỷ lệ chất lượng nhà

Như vậy, về phương pháp định giá đất, nhà ở của nhà nước sẽ căn cứ theo quy định của Chính phủ và được ban hành cụ thể bởi UBND và người có QSDĐ, sở hữu nhà sẽ căn cứ vào bảng giá đất để có thể xác định giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ.

Phương pháp, cách thẩm định giá nhà đất thị trường

Với những người đầu tư và mua bán đất thì việc định giá đất nhà nước sẽ theo quy định và có ý nghĩa trong việc đóng nộp các nghĩa vụ. Đối với vấn đề thẩm định giá bất động sản sẽ cần phải áp dụng các phương pháp thẩm định nhà đất thị trường để đảm bảo các giao dịch có mức giá phù hợp, tránh quá cao không bán được hay quá thấp ảnh hưởng tới lợi nhuận.

Nhưng làm sao để định giá nhà đất thì không phải ai cũng biết, đặc biệt là những người bán hoặc người mua không chuyên nhưng muốn tự định giá đất để có mức giá hợp lý nhất.

Dưới đây là một số các phương pháp thẩm định giá bất động sản cho người mua và người bán tham khảo và có thêm kinh nghiệm mua đất bằng cách tự định giá nhà đất khi tham gia giao dịch.

Phương pháp, cách thẩm định giá nhà đất thị trường

Thẩm định giá nhà đất qua vị trí, giá BĐS tương đồng

Điều đầu tiên khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là phải lưu ý đến yếu tố vị trí của bất động sản. Chi tiết hơn, bạn cần phải xác định nhà đất của bạn là nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ. Theo đó, các căn nhà nếu nằm ở mặt tiền đường thường có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn một điều là giá bán sẽ cao hơn các căn nhà đất trong hẻm.
H4. Thẩm định giá nhà đất qua bảng giá đất địa phương

Sau khi bạn đã xác định được vị trí nhà đất, bạn cần dành ra một khoảng thời gian rảnh để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Bên  cạnh đó, bạn cũng có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty bất động sản, các website uy tín…

Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến, chỉ với một cú nhấp chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận.

Thẩm định giá nhà đất qua tình trạng nhà

Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là bạn phải biết cách phân loại bất động sản, hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp… Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.
H4. Thẩm định giá nhà đất qua giá bán các nhà đất lân cận

Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.

Một mẹo nhỏ dành cho bạn đó là hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba căn là tốt.

Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.

Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng

Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho nhà đất của mình. Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.

Giá trị của bất động sản được tạo thành từ rất nhiều yếu tố, do đó để định giá được chính xác thì chúng ta cần phải có đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến đến bất động sản… Trước khi tiến hành giao dịch bất động sản, cần tham khảo đầy đủ các bước đã nêu trên hoặc tìm đến các đơn vị chuyên thẩm định giá uy tín.

Hy vọng thông qua bài viết bạn sẽ biết cách thẩm định giá nhà đất đến từ chuyên gia và áp dụng nó đối với những loại bất động sản mà bạn đang sở hữu.

Chuyên Gia Chỉ Cách Thẩm Định Giá Nhà Đất Để Tránh Rủi Ro Khi Đầu Tư
5 (100%) 1 vote[s]

Leave a Reply

aaa